Jak model funguje v kostce

Model pracuje se čtyřmi hlavními bloky. Na straně majetku jsou to investiční nemovitosti a investiční portfolio (ETF, akcie), na straně peněžních toků aktivní a pasivní příjmy proti životním a investičním výdajům.

Na konci každého roku model spočítá, kolik peněz by mi na základě posledních dvou let výdajů stačilo k pokrytí života podle pravidla 4 %, porovná to s aktuální hodnotou majetku a vyplivne procento, na kolika procentech cesty k FIRE právě jsem. Tuhle logiku i s výpočtem popisuji podrobněji v sekci o investiční potřebě níže.

Investiční nemovitosti: do FIRE počítám hodnotu, ne nájem

V modelu mám zatím tři byty – Kokořínskou, Žižkovu a Nádražní. Ke každému bytu se v modelu chovám samostatně, se svou vlastní hypotékou, svým nájmem i svými výdaji, protože sčítat je dohromady by mi zkreslovalo obrázek o tom, jak se který byt skutečně chová. Podrobně jsem popisoval, jak jsem se k jednotlivým bytům dostal, třeba v case study k první nemovitosti na Žižkově nebo v článku o tom, jak jsem vyhrál aukci o byt na Nádražní.

Model počítá s růstem hodnoty nemovitostí o 5 % ročně u všech tří bytů a s postupným splácením hypoték podle skutečných splátkových kalendářů. Nájemné se v čase mírně zvyšuje v tempu inflace. Nájmy sice o inflaci nezvyšuji, ale v průměru půjdou nahoru, protože nájmy navyšuji vždy s novými nájemníky, kteří se po pár letech budou pravděpodobně měnit.

Vývoj hodnoty jednotlivých bytů podle modelu, 5 % růst ročně (v mil. Kč)

Klíčové rozhodnutí, které jsem musel udělat, je toto: do FIRE čísla mi vstupuje hrubá hodnota nemovitosti, ne příjem z nájmu. Pasivní příjem, který se počítá do FIRE, tvoří v mém modelu prakticky jen dividendy z akcií, nájmy tam schválně nejsou. Vychází mi to tak lépe, ale otevřeně přiznávám, že do budoucna je to otevřená otázka – pokud by nájmy rostly rychleji, než jsem čekal, možná by dávalo větší smysl nemovitosti nikdy neprodávat a počítat si FIRE z pravidelného nájemního příjmu místo prodejní hodnoty. Další věc je, že bych si byty plánoval nechat, aby je děti použily jako zástavu, pro své bydlení, takže je otázka, jaká bude realita. Zatím jsem se ale rozhodl ve výpočtech pro tuto variantu.

Model zároveň počítá s tím, že některým hypotékám postupně končí fixace a splátka se pak přepočítá na sazbu 4 % (mnou zvolený dlouhodobý průměr úrokové sazby). Protože mám dvě hypotéky s historicky velmi nízkou sazbou, přechod na tržní úrok znamená v některých letech mírné zvýšení splátky, jinde naopak pokles. Tenhle efekt je v modelu zahrnutý jako samostatná úprava ročního cashflow, ale řádově jde o tisíce korun ročně, takže to není nic, co by cílový rok výrazně posouvalo.

Investiční portfolio: hlavní pilíř jsou ETF

Dlouhodobě je a bude hlavním pilířem mého investičního portfolia ETF. V modelu počítám s tím, že veškeré měsíční přebytky z příjmů půjdou do ETF, přesně jak popisuji v investičním ohlédnutí za rokem 2025. Zbytek portfolia tvoří menší pozice v jednotlivých akciích.

Dividendy jsou v modelu součástí pasivního příjmu, který se počítá do FIRE, ale jejich objem je malý – v řádu patnácti až třiceti tisíc korun ročně během celého sledovaného období. Beru je jako příjemný bonus, ne jako zásadní součást plánu.

Vývoj hodnoty akcií a ETF v modelu (v mil. Kč).

Příjmy: u sebe počítám s růstem, u manželky zůstávám konzervativní

U svého platu počítám od roku 2027 s růstem o 2 % nad inflaci. Rok 2027 je zároveň první rok, kdy bych měl dostat celý roční bonus v plné výši, což se v modelu projeví jako o něco výraznější meziroční skok mezi lety 2026 a 2027, než jaký bude v letech následujících.

U manželky model počítá zatím dost konzervativně – s příjmem z brigády a rodičovské, tak jak jsem to popisoval v článku o mých příjmových pilířích. Model zatím plně nezohledňuje, že se po skončení rodičovské vrátí do plnohodnotného pracovního procesu, kde lze čekat výraznější růst jejího příjmu. Tohle je jedna z oblastí, kde si myslím, že realita nakonec bude lepší, než co model dnes ukazuje.

Výdaje a děti: počítám s rychlejším růstem než inflace

Základní životní výdaje v modelu rostou přibližně tempem inflace, u kategorie dětí je to ale jinak. Od roku 2027 počítám s tím, že náklady na děti porostou o 10 % nad inflaci, protože očekávám, že s věkem dětí přibudou kroužky, dražší oblečení a další výdaje, které dnes ještě neřešíme. Zatím mám nejlepší přehled o skutečných nákladech na děti v článku kolik nás stojí dvě děti ročně, a je docela možné, že realita se od této projekce ještě dost odchýlí směrem nahoru.

Pro lepší představu, jak si jednotlivé kategorie výdajů v modelu stojí vůči sobě, jsem vzal rok 2026 jako reprezentativní a rozpadl si ho po kategoriích:

Rozpad životních výdajů podle kategorií, rok 2026 (v tis. Kč)

Bydlení a potraviny dohromady tvoří přes polovinu celého rozpočtu, což je asi u většiny rodin podobné. V nákladech na bydlení je obsažena i hypotéka na naše vlastní bydlení. Zajímavější je, že cestování a dárky dohromady vycházejí skoro na stejnou částku jako bydlení – obě kategorie jsou u nás dlouhodobě něco, na čem záměrně nešetříme, jak jsem psal i v článku o cestování na cestě k FIRE.

2030: rok, kdy plánuji jednorázové investice

Další věc, kterou model ukazuje, je jeden konkrétní rok, kde se obvykle plynulé stoupání FIRE procenta na chvíli zastaví a dokonce mírně otočí zpátky. Je to rok 2030, kdy se mi v modelu sejdou tři jednorázové výdaje najednou.

Moje současné auto je na provoz levné – historicky mi vychází na necelých 4 334 Kč měsíčně včetně paliva, jak jsem počítal v článku o nákladech na moje auto. I tak ale model počítá s tím, že v roce 2030 přijde jeho výměna za zhruba 300 000 Kč, z čehož část pokryje prodej toho současného. Chtěl jsem tenhle výdaj v modelu mít, protože FIRE plán musí počítat i s běžnými velkými životními výdaji, ne jen s hladkou křivkou investic.

Součet těchto tří položek udělá v roce 2030 z jinak kladného ročního cashflow najednou minus 381 000 Kč. Procento dosažení FIRE proto v roce 2030 klesne z 38,8 % na 37,1 %, než se v roce 2031 vrátí zpátky na rostoucí trajektorii.

2035: menší zásah u Žižkova

Druhý, mnohem menší jednorázový výdaj je v modelu naplánovaný na rok 2035, kdy počítám s částkou 100 000 Kč na byt na Žižkově. Je to výrazně méně než u Kokořínské nebo Nádražní, protože tento byt je nyní dva roky po kompletní rekonstrukci včetně nových spotřebičů, takže nepředpokládám, že by potřeboval něco zásadního.

Rezerva: 290 tisíc, které v modelu nikam neinvestuji

V modelu držím hotovostní rezervu ve výši zhruba 290 000 Kč. Jde o součet zůstatků na mém účtu, účtu manželky a jejím spořicím účtu – sám spořicí účet nemám. Aktuálně v tom mám ještě 100 000 Kč ve stavebním spoření, které ale právě ruším a peníze půjdou do investic.

Rezerva se v modelu v čase nijak nezhodnocuje a zůstává na stejné úrovni po celé sledované období. Není to náhoda ani nedbalost – záměrně ji neprezentuji jako kapitál určený k investování, ale jako oddělenou bezpečnostní vrstvu. Proč mi menší rezerva nevadí a jak o tom uvažuji šířeji, jsem rozepsal v článku proč už nedržím tříměsíční finanční rezervu.

Sociální a zdravotní pojištění po FIRE

Do modelu jsem přidal i platbu sociálního a zdravotního pojištění pro mě i manželku, protože počítám s tím, že po dosažení FIRE bychom oba přestali pracovat jako zaměstnanci. Upřímně, myslím si, že to nakonec pravda nebude a minimálně částečně budeme oba pracovat dál, ale chtěl jsem, aby model počítal i s tímto nákladem, kdyby k tomu skutečně došlo. Tahle položka vstupuje přímo do výpočtu investiční potřeby, o kterém se rozepisuji níže.

Sociální a zdravotní pojištění pro dvě osoby v modelu, roste tempem inflace (v tis. Kč ročně)

V roce 2026 to je necelých 155 000 Kč ročně za oba, do roku 2040 tahle položka naroste na zhruba 204 000 Kč. Není to nijak dramatická částka ve srovnání s celkovými výdaji, ale u modelu, který má být kompletní, jsem ji nechtěl vynechat.

Jak se počítá investiční potřeba pro pravidlo 4 %

Tohle je asi nejdůležitější vzorec v celém modelu, takže ho chci vysvětlit přesně. Investiční potřeba se nepočítá jen z posledního roku, ale z průměru posledních dvou let – aktuálního a předchozího. Vzorec vypadá takto: (životní výdaje + sociální a zdravotní pojištění – pasivní příjem započtený do FIRE), zprůměrováno za dva roky, a celé vydělené 4 %.

Díky tomuto dvouletému průměrování se model nenechá zbytečně vykolejit jedním nadprůměrným nebo podprůměrným rokem – a je to taky důvod, proč rok 2030 s vysokými jednorázovými výdaji zvedne investiční potřebu i pro rok 2031, přestože ten samotný jednorázové výdaje už nemá.

Co model nezohledňuje

Chci být upřímný v tom, co model neumí. Nepočítá s budoucím státním důchodem, protože netuším, jak bude za patnáct nebo dvacet let vypadat, ani s možnými změnami důchodového systému. Stejně tak nepočítá se všemi možnými mimořádnými životními výdaji – ty definicí přijdou nečekaně a nedají se dopředu naplánovat, ať se snažím sebevíc.

Kde může být model naopak zbytečně konzervativní

Na druhou stranu vidím v modelu i místa, kde jsem asi zbytečně opatrný. Návrat manželky do zaměstnání a potenciálně vyšší příjem než jaký model dnes počítá, je pravděpodobně největší z nich. Podobně tam nejsou plně zohledněné další příjmové příležitosti, které dnes model nezná nebo bere jen okrajově – třeba příjmy spojené s tímto blogem, které jsem detailně rozepsal ve finančním a investičním setupu pro rok 2026. Zatím jsou minimální, ale kdyby postupně rostly, mohly by cílový rok posunout směrem dolů.

Cesta k FIRE po letech

Nejdřív se podívejme, z čeho se moje čisté jmění počítané pro FIRE vlastně skládá a jak se ten poměr v čase mění. Jde o součet čisté hodnoty nemovitostí (tedy už po odečtení zbývajících hypoték) a investičního portfolia, kam v mém modelu spadá i hotovostní rezerva.

Vývoj čistého jmění pro FIRE podle složek – nemovitosti (po odečtení hypoték) a investiční portfolio (v mil. Kč)

Na začátku sledovaného období tvoří většinu majetku nemovitosti, ale postupně, jak se pořizovací dluh splácí a investice si k sobě přidávají čerstvé měsíční přebytky, se poměr obrací. Kolem roku 2033 se obě složky srovnávají a od té doby už investiční portfolio nemovitosti hodnotou předhání – hlavně díky složenému úročení, které u nemovitostí kvůli pomalejšímu růstu hodnoty tolik nefunguje.

Teď pohled na celý model v jednom grafu – jak roste hodnota mého majetku počítaného pro FIRE proti tomu, kolik bych podle pravidla 4 % aktuálně potřeboval. Obě křivky jsou ve stejné jednotce, takže je vidět, jak se mezera mezi nimi postupně zavírá, včetně toho, jak se v roce 2030 na chvíli znovu rozevře.

Hodnota majetku pro FIRE vs. investiční potřeba podle pravidla 4 % (v mil. Kč)

Procento dosažení FIRE po letech – vidíte i propad v roce 2030

Vybrané roky z kompletního modelu, který jede rok po roce od 2023 do 2040 a dál. Čísla jsou zaokrouhlená na jedno desetinné místo.

2040 není slib, je to současný výsledek současných předpokladů

Rok 2040 pro mě není žádný slib ani pevný plán, ke kterému bych se upínal. Je to prostě to, co mi dnes vychází z dnešních čísel a dnešních předpokladů. Za rok se k modelu vrátím, aktualizuji vstupy podle toho, jak se rok skutečně odehrál, a hlavně se podívám, kde se plán rozešel s realitou a proč.

Možná je to nakonec ta nejzajímavější část celého konceptu – ne samotné číslo roku, ale to, jak moc se každý rok forecast rozejde se skutečností a proč. Uvidíme za pár měsíců.

Sledujete si taky vlastní FIRE model, nebo počítáte cestu k nezávislosti nějak jinak? Napište mi do komentářů, zajímá mě, jak moc se v přístupu lišíme.