Dvouletá cesta za třetí nemovitostí

Když jsem si před dvěma lety spočítal, že můj příjem by měl stačit na hypotéku pro další byt v hodnotě do 3 milionů korun, začal jsem aktivně hledat. Jenže realita na trhu nemovitostí byla tvrdá – ceny rostly i u nás na Vysočině rychleji než moje schopnost kupovat.

Moje hlavní omezení: Kupuji nemovitosti pouze ve svém městě. Vím, že to výrazně zužuje výběr, ale mám na to své důvody – znám místní trh, mohu se o nemovitosti lépe starat a v případě problémů jsem rychle na místě. Pro někoho to může být zbytečné omezení, pro mě je to klíčová strategie, která mi dává klid.

Měsíc za měsícem jsem sledoval nabídky, ale nic rozumného za přijatelnou cenu se neobjevilo. Až ke konci roku přišla ta pravá příležitost.

První zkušenost s internetovou aukcí

Drama posledních minut

Aukce probíhala v klidu, ale ke konci se to rozjelo. Přihazování po 10 000 Kč, cena rychle rostla. Když jiný účastník nabídl 2 250 000 Kč, oznámil jsem manželce: “Byt nemáme, dosáhli jsme limitu.”

Pak přišel zlomový okamžik. Deset vteřin do konce aukce a nikdo nepřihazuje. Uvědomil jsem si, že další dva zájemci mají pravděpodobně stejný limit jako já. V poslední vteřině jsem přihodil dalších 10 000 Kč na 2 260 000 Kč – a čekal.

Nikdo nereagoval. Těch posledních 10 000 Kč rozhodlo.

Ponaučení: Je fascinující, jak jsme všichni čtyři zájemci uvažovali podobně a určili si identický limit. V mém případě za tím nebyly složité výpočty, ale spíše odhad tržní hodnoty kombinovaný s intuicí.

Co dělá tento byt zajímavým

Výzva: Jazyková bariéra

Na druhou stranu se jedná o nájemníky z asijské země, kteří neovládají češtinu. Komunikace tedy nebude standardní. Oba však mají stabilní zaměstnání v místní továrně a s moderními překladači by to mělo být zvládnutelné.

Můj přístup: Budu komunikovat prostřednictvím jednoduchých, jasných zpráv, využívat vizuální materiály (fotky, videa) a v případě složitějších situací zapojím tlumočníka. Zatím to vnímám spíše jako zajímavou zkušenost než jako zásadní riziko.

Financování: Boj o hypotéku

Pro financování jsem oslovil několik bank a nakonec jsem zvolil Moneta Money Bank s úrokovou sazbou 4,19 % bez pojištění. Mám u nich již jednu hypotéku a zastavenou jinou nemovitost, což proces zjednodušilo. Od mého finančního poradce (přes Orbi) jsem dostal nejlepší nabídku za 4,39%, stejnou nabídku od jiné banky jsem dostal i od finančního poradce realitní společnosti. Řešil jsem pouze výši sazby, nyní při schválení hypotéky vidím další náklady spojené s hypotékou, které jsou ve výši 13 000 kč (zástavy, vklady do katastrů, ocenění nemovistostí apod.). Zpětně si říkám, že bych i tyto náklady měl pro příště zahrnout do hodnocení protože při tříleté fixaci i tyto náklady můžou hrát nějakou roli (např. ocenenění nemovitosti zdarma apod.)

Původní plán vs. realita

Původně: Žádost o 100% hypotéku (2 260 000 Kč) bez nutnosti vlastních prostředků.

Realita: Neschváleno. Moje výše splátek by přesáhla bankovní limit, protože:

• Nemohl jsem si nechat uznat zisk z pronájmu jednoho bytu, kterým zároveň ručím
• Manželce neuznali přivýdělek na DPP

Finální řešení:

• Schválená hypotéka: 1 930 000 Kč
• Vlastní prostředky: 330 000 Kč

Prodej části akciového portfolia

Abych získal vlastní prostředky, musel jsem prodat část svého akciového portfolia. Nebylo to v plánu, ale situace to vyžadovala.

Co jsem prodal:

• Akcie Meta Platforms – zisk přibližně 140 %
• ETF na S&P 500 od Vanguard – zisk okolo 70 %

Snažil jsem se prodat pouze pozice, kde již byl splněný časový a jejichž zisk tedy nemusím. Pořád to bolí opustit tyto investice, ale nemovitost považuji za dlouhodobě stabilnější a v tomto případě strategicky důležitější.

Ekonomika investice

Měsíční čísla

Splátka hypotéky: 9 400 Kč
Předpokládaný nájem: 9 100 Kč – předběžně domluveno s nájemníky
Měsíční deficit: -300 Kč

Dlouhodobý pohled

I když měsíční cashflow není ideální, držím se své strategie: budovat stabilní základ pasivních příjmů, který časem poroste. S každou splátkou hypotéky zvyšuji svůj vlastní kapitál v nemovitosti.

Srovnání mého portfolia tří nemovitostí

Pojďme se podívat na komplexní srovnání všech mých investičních bytů. Čísla jsou zajímavá a ukazují, jak se trh za poslední roky změnil:

Parametr	Nemovitost 1	Nemovitost 2	Nemovitost 3
Kupní cena	2 100 000 Kč	1 860 000 Kč	2 260 000 Kč
Velikost bytu	38 m²	39 m²	30 m²
Cena za m²	55 263 Kč	47 692 Kč	75 333 Kč
Úroková sazba	1,59 %	4,49 %	4,19 %
Splátka hypotéky	7 092 Kč	9 109 Kč	9 450 Kč
Příjem z nájmu	10 500 Kč	9 200 Kč	9 100 Kč
Měsíční cash flow	+3 408 Kč	+91 Kč	-350 Kč

Aktuálně tedy moje portfolio generuje kladné cashflow díky první nemovitosti, která táhne celou sestavu. To mi dává určitý polštář pro případné výpadky nájmu nebo neočekávané opravy. Zároveň každý měsíc splácím jistinu ve výši několika tisíc korun, čímž si postupně buduji vlastní kapitál.

Klíčové ponaučení: Načasování je při investování do nemovitostí kritické. První nemovitost, koupená v době nízkých úroků a před výrazným růstem cen, mi dodnes vytváří nejlepší výnosy. Proto je důležité nevynechávat příležitosti, i když se zdá, že “ještě počkám na lepší nabídku”.

Co dál

Tato investice je na nějakou dobu určitě poslední. S celkovým dluhem přes 8 milionů korun jsem dosáhl své momentální limity (i co se týče výše měsíčních splátek). Další hypotéky momentálně nejsou reálné – banky by mi je pravděpodobně neschválily a já sám bych se s tím necítil komfortně.

Nyní se zaměřím na:

1. Stabilizaci portfolia – zajištění, aby všechny nemovitosti fungovaly hladce
2. Splácení dluhů – postupné snižování hypotečních závazků
3. Obnovení akciového portfolia – návrat k pravidelným investicím do akcií a ETF
4. Sledování dopadu na F.I.R.E. – jsem zvědavý, jak se tato investice projeví v mých výpočtech k finanční nezávislosti

---

Závěrem

Koupě třetí investiční nemovitosti byla pro mě vzrušující jízda plná nervozity, rychlých rozhodnutí a také kompromisů. Není to perfektní investice, ale zapadá do mé dlouhodobé strategie směřující k finanční nezávislosti.

Nyní mě čeká fáze konsolidace – naučit se efektivně spravovat tři nemovitosti, udržovat dobré vztahy s nájemníky a postupně snižovat dluhy. A samozřejmě vám budu průběžně sdílet, jak se mi daří.