Moje příjmové pilíře na cestě k F.I.R.E.
Představte si, že byste mohli pracovat jen proto, že chcete – ne proto, že musíte.
Právě to je pro mě hlavní motivace na cestě k finanční nezávislosti. Dnes vám ukážu, z čeho své příjmy skládám, jaké nákupy investičních nemovitostí už mám za sebou a co plánuji do budoucna. V článku uvádím konkrétní čísla a kroky, které mi pomohly být blíž k cíli.
📊 Můj současný stav (2025)
Příjmy
- Můj plat: ~70 000 Kč/měsíc (Čistá mzda, započtení ročních bonusů apod.)
- Manželka: 15 000 Kč/měsíc (rodičovská + brigáda)
- Nemovitosti: +1 863 Kč/měsíc čistý cashflow
Portfolio nemovitostí
| Nemovitost | Rok nákupu | Nákupní cena | Současná hodnota | Celkové zhodnocení | Měsíční cashflow |
|---|---|---|---|---|---|
| Byt #1 | 2021 | 2,14 mil. | 2,49 mil. | 15,9 % | +2 488 Kč |
| Byt #2 | 2024 | 1,90 mil. | 2,58 mil. | 18,5 % | −625 Kč |
| Celkem | — | 4,04 mil. | 5,07 mil. | 17,2 % | +1 863 Kč |
Hypoteční zatížení
- Celková výše hypoték: ~6,24 mil. Kč
- Úrokové sazby: Vlastní nemovitost 1,54%, Byt#1 1,74%, Byt#2 4,49%
1️⃣ Zaměstnání
- V současnosti pracuji v korporátu na finančně analytické pozici. Výhodu mám rozhodně v tom, že pracuji převážně z domu, takže životní náklady mám na úrovni města na Vysočině, ale mzda odpovídá spíše hladině v Praze. Výši mé současné mzdy určitě pomohla i opakovaná změna zaměstnavatele v posledních letech, kdy jsem si vždy byl schopen vyjednat lepší podmínky než u předchozího zaměstnavatele. Pravidelné absolvování pohovorů mi zároveň dává dobrý obrázek o mé současné hodnotě na pracovním trhu a snažím se chodit na pohovory, i když zrovna o změně zaměstnání neuvažuji. Díky tomu se nyní pohybuji na horní hraně budgetu, které firmy obvykle mají na pozice mého typu.
- Manželka je v současné době na rodičovské, ale má zdroj příjmu v podobě brigády u jedné z bank, kdy pracuje na fakturantské pozici. Za dva roky by se po skončení rodičovské měla vrátit do pracovního procesu, v mém F.I.R.E scénáři počítám s nárůstem jejího příjmu o 30 % (spíše konzervativní odhad, nyní má příjem rodičovská 11 500 + cca 4000 brigáda v čistém).
💡Tip: Pravidelně chodím na pohovory, i když o změně neuvažuji. Je to nejlepší způsob, jak zjistit svou tržní hodnotu a vyjednat si lepší podmínky u současného zaměstnavatele…
2️⃣ První investiční nemovitost
První investiční nemovitost jsme koupili v roce 2021. Tím, že byla manželka zaměstnaná v bance, dostali jsme na byt super výhodnou úrokovou sazbu 1,74 % s fixací na 10 let. Byt jsme koupili mimo realitní kancelář přes Bazoš (nechávám si pravidelně posílat nabídky investic v mém městě přes realitni-pes.cz, tato služba posílá nabídky právě i z bazoše, což beru jako její největší výhodu). Byt jsme pořídili v původním stavu se starým jádrem za 1,65M (38 m2 1+1). Hypotéku jsme si vzali i s úvěrem na rekonstrukci za 500 tis. Kč (realita byla 600 tis. Kč). Za hypotéku jsme ručili naším vlastním domem, brali jsme si tedy 100% hypotéku. Od startu pronajímání máme zatím kromě jednoho měsíce plnou obsazenost, během 4 let už máme ale čtvrtého nájemníka, v tomto ohledu jsme zatím neměli štěstí na dlouhodobé nájemníky (na druhou stranu se tím zvedl nájem, protože jdeme cestou, že nájem zvedáme pouze při změně nájemníka). Co se týče cashflow z této investice, díky nízké úrokové sazbě příjem přesahuje platbu za hypotéku, minimálně do konce fixace by tedy cashflow měla zůstat pozitivní . Po konci fixace mi zvýšení úrokové sazby na 5 % stále pokrývá mojí splátku hypotéky, takže riziko ani po konci fixace není velké. Navíc očekávám, že průměrná výše nájmu se do té doby ještě významně posune směrem nahoru. Co se týče zhodnocení, dnes má byt dle společnosti REAS hodnotu cca 2,49M Kč, to odpovídá průměrnému zhodnocení 15,9%. Za čtyři roky jsem zatím neměl na bytě žádný větší náklad spojený s užíváním bytu, jak je vidět níže:
📊 Měsíční Cashflow (údaje bez energií, plateb do SVJ apod. – platí nájemník):
| Měsíční Cashflow bytu | Údaje v Kč |
|---|---|
| Nájem | 10 500 |
| Splátka hypotéky 1,74% (jistina + úrok) | -7 092 |
| Pojištění nemovitosti | -83 |
| Údržba a opravy (realita 2022–2025) | -146 |
| Období neobsazenosti (1 měsíc za 4 roky) | -219 |
| Daň z příjmu z nájmu (při paušálu) | -473 |
| Total | 2 488 |
📊 Přehled příjmů a výdajů z bytu (Kč):
| Rok | Příjem | Výdej |
|---|---|---|
| 2021 | – | 17 072 |
| 2022* | 137 165 | 199 994 |
| 2023 | 162 691 | 146 739 |
| 2024 | 194 023 | 141 923 |
| 2025 Forecast | 162 974 | 143 583 |
| Celkem | 656 853 | 649 311 |
🔑 Klíčové poznatky:
- Nákup přes Bazoš = úspora ~20% oproti tržní ceně
- Úroková sazba 1,74% je zásadní pro pozitivní cashflow
- 4 nájemníci za 4 roky = vyšší administrativa, ale možnost zvýšit nájem
- Rekonstrukce o 100k dražší než plánováno = počítejte s rezervou”
3️⃣ Druhá investiční nemovitost
Tuto nemovitost jsme koupili v loňském roce, za 1,9M (39 m2 1+1) s výrazně vyšší úrokovou sazbou 4,49 % (v té době měla nejlepší nabídku na trhu Moneta). I na tento byt mi vyšla 100% hypotéka, díky přesunutí zástavy z prvního investičního bytu na náš dům (pomohlo k tomu výrazné zvýšení odhadu hodnoty domu). Tento byt jsem fixoval pouze na tři roky, očekávám, že po skončení fixace bych mohl získat o něco lepší sazbu než dnes. Obě koupě nemovitosti jsem řešil po vlastní ose bez finančního poradce, zpětně si říkám, že to byla možná chyba a dokázal bych se dostat na nižší procento, při řešení další nemovitosti už jdu touto cestou. V bytě mám od loňského roku stále prvního nájemníka. Cashflow díky horší úrokové sazbě vychází zhruba na pokrytí splátky hypotéky, a je tedy mírně negativní. Hodnota tohoto bytu dnes vychází na 2,58M Kč, průměrné roční zhodnocení tedy odpovídá 18,5 %.
📊 Měsíční Cashflow (údaje bez energií, plateb do SVJ apod. – platí nájemník):
| Položka | Částka (Kč) |
|---|---|
| Nájem | 9 200 |
| Splátka hypotéky 4,49 % (jistina + úrok) | -9 109 |
| Pojištění nemovitosti | -83 |
| Údržba a opravy (realita 2024–2025) | 0 |
| Období neobsazenosti (zatím plná obsazenost) | 0 |
| Daň z příjmu z nájmu (při paušálu) | -414 |
| Total | –406 |
🔑 Klíčové poznatky:
- Úroková sazba 4,49% = záporný cashflow -406 Kč/měsíc
- Bez finančního poradce = možná ztráta lepších podmínek
- Fixace na 3 roky = riziko dalšího růstu sazeb
- Solidní kapitálové zhodnocení 18,5% za první rok
4️⃣ Podnikání a další plány
Nyní přemýšlím nad dalším postupem v mé kariéře, zvažuji přechod ze zaměstnaneckého poměru do OSVČ nebo možností práce v zahraničí. Doufám, že i psaní blogu mi pomůže najít nějaké nové kontakty nebo přinejmenším novou motivaci do dalších projektů
Co se týče investičních nemovitostí, s finančním poradcem jsme spočítali, že bych mohl dostat ještě jednu hypotéku okolo 3M Kč. Problém je, že ne u všech bank, tím že do daňových přiznání nepočítám s paušálem ale počítám si skutečné náklady (díky odpisům se dostávám na podobnou částku jako mám příjmy), banky tím pádem počítají nesplacené hypotéky, ale už nepočítají příjem z nich, což samozřejmě komplikuje potřebnou částku na hypotéku. Díky současným sazbám a hlavně cenám nemovitostí počítám, že by nová nemovitost měla záporné cashflow, předběžně počítám se záporným cashflow v okolo 1 500 Kč měsíčně. Rád bych tuto hypotéku opět získal 100%, budu tedy opět řešit přesun zástavy z druhého bytu na první, abych si uvolnil jednu nemovitost do zástavy, nemám ale úplně jasno, zda to bude realizovatelné.
💡 TIP PRO INVESTORY:
Před žádostí o novou hypotéku si ověřte, jak vaše banka započítává příjmy z pronájmu do bonity. Některé instituce neuznávají příjem po odpočtu nákladů (např. díky odpisům), což může výrazně snížit maximální možnou částku úvěru.
💬 Jak to máte vy? Napište do komentářů, jak máte rozdělené příjmy a jaké máte zkušenosti s investováním do nemovitostí? Sdílejte svá čísla v komentářích, Díky za inspiraci!
