Výdaje: 251 tisíc na 569 tisíc, ale ne ve všech kategoriích stejně

Pro přehled uvádím i kompletní rozpad po letech, ať je vidět nejen srovnání prvního a posledního roku, ale i to, jak se jednotlivé kategorie vyvíjely mezitím.

Důležité je zmínit, že níže jsou pouze mé výdaje, manželky sem nepočítám, u ní výdaje sledujeme teprve od roku 2024.

V roce 2017 mi kategorie Auto vyskočila na 244 572 Kč, koupili jsme si tehdy auto (Škoda Octavia 2), které máme dodnes a byla to jedna z prvních větších finančních rozhodnutí, které jsem si vůbec zapsal. O rok později, v roce 2018, podobně vystřelila kategorie Bydlení, na 464 878 Kč. To byl rok, kdy jsme kupovali dům (částka je za akontaci). A v roce 2019 zůstalo Bydlení pořád nahoře, částečně kvůli tomu, že jsem ještě doplácel daň z nabytí nemovitosti a částečně proto, že jsem si k tomu ještě rok platil nájem v Praze, než jsme se přestěhovali natrvalo.

Když se na to dívám zpětně, tohle je přesně ten typ nákladu, který v žádné kalkulačce předem nevidíte. Člověk si spočítá cenu nemovitosti a hypotéku, ale daň z nabytí, dvojí bydlení po dobu stěhování nebo drobné vybavení, to všechno se sečte do částky, která vás na začátku může docela zaskočit.

Řádek Celkem zároveň ukazuje, že roky 2017 a 2018 byly z hlediska výdajů nejnákladnější za celou dekádu, právě kvůli koupi auta a domu, a od té doby se výdaje s výjimkou roku 2025, kdy jsme kupovali letní kuchyň drží v mnohem klidnějším pásmu.

Níže detail ke každé kategorii:

Bydlení rostlo nejvíc v absolutních číslech, ze 48 439 Kč na 219 732 Kč. Kromě běžné hypotéky a energií se sem promítly i jednorázové investice, výrazně to bylo vidět v roce 2018 (koupě domu) a v roce 2025, kdy jsme řešili venkovní kuchyni a infrasaunu. Ale i v ostatní letech se vždy objeví nějaká částečná rekontrukce – nová terasa, kompletní rekonstrukce zahrady , částečná rekonstrukce kuchyně, nové vchodé dveře apod.

Potraviny vzrostly ze 19 334 Kč na 82 970 Kč, tedy 4,3násobně. Souvisí to jak s tím, že rodina mezitím vyrostla o dvě děti, tak s obecnou inflací potravin za posledních deset let. Dále je to také tím, že dříve většinu potravin kupovala manželka, dnes máme tyto výdaje půl na půl.

Cestování vzrostlo z 50 792 Kč na 85 245 Kč, ale ne lineárně. Zde je dobré zdůraznit, že do narození dětí, tedy do roku 2021 jsou částky za cestování pouze za mě, od tohoto roku je to částka za celou rodinu (platím vždy vše já). Extrémní výkyv byl v roce 2023, kdy tahle kategorie skočila na 161 683 Kč, tehdy jsme s rodinou strávili víc než měsíc cestováním po Portugalsku. Bez tohoto jednoho roku by trend cestovních výdajů vypadal mnohem plošší. Z dalších let bych zvýraznil: 2017 – Dovolená na Srí lance, 2018 Dovolená na Kubě, 2019 Dovolená v Malajsii, 2020 – Dovolená v Jihoafrické Republice (2 týdny).

Dárky naopak mírně klesly, z 29 567 Kč na 22 526 Kč, i když v jednotlivých letech dost kolísají podle toho, kolik svateb, křtin nebo kulatin zrovna v rodině a mezi přáteli řešíme. (tuto kategorii ale také více řeší manželka)

Jídlo a pití, tedy restaurace a bary, kleslo z 38 306 Kč na 24 625 Kč. Tohle je jedna z mála kategorií, kde je vidět jasný dlouhodobý trend směrem dolů, odpovídá to tomu, že vaříme čím dál víc doma.

Auto je nejvíc rozkolísaná kategorie z celého přehledu, od 10 510 Kč v roce 2016 přes 244 572 Kč v roce 2017, kdy jsem koupil auto, až po 8 150 Kč letos. Mimo rok koupě jde hlavně o servis, pojištění a drobné opravy, jak jsem sepsal ve článku zde.

Osobní výdaje, tedy oblečení, kosmetika a telefon, klesly z 24 229 Kč na 14 915 Kč. Tohle je kategorie, u které bych čekal spíš růst kvůli inflaci, ale u nás je trend opačný, pravděpodobně souvisí s tím, že jsme s věkem přestali řešit spoustu drobných nákupů, které jsme si dřív kupovali skoro automaticky.

Doprava vzrostla z 15 674 Kč na 24 271 Kč, s výkyvy nahoru v letech, kdy jsem víc dojížděl do zaměstnání, a dolů v letech, kdy jsem pracoval hlavně z domova.

Pojištění se v evidenci objevuje od roku 2020, tehdy 4 000 Kč, a dnes je na 23 820 Kč, souvisí to hlavně s životním pojištěním pro celou rodinu a s pojištěním našeho dobu, více info o smlouvách ve článku o aplikaci přes smlouvy Orbi.

Zábava a ostatní zůstávají v součtu poměrně stabilní, zábava mírně klesla z 13 281 Kč na 11 652 Kč, ostatní naopak vzrostlo z 525 Kč na 11 122 Kč, což je hlavně o tom, že do téhle kategorie postupně padá čím dál víc drobných položek, které se hůř zařazují jinam.

Když se na celý přehled podívám najednou, je vidět jeden vzorec. Kategorie spojené se statusem nebo hmotnou spotřebou, osobní věci a částečně i dárky, buď stagnují, nebo klesají. Kategorie spojené se zážitky a rodinou, cestování a děti, rostou nejvíc. To odpovídá tomu, jak o penězích přemýšlím dlouhodobě, šetřit tam, kde to nic zásadního nepřináší, a neomezovat se tam, kde jde o čas strávený s rodinou.

Nemovitosti: proč se dívám na každou zvlášť

Dřív jsem si hodnotu nemovitostí sčítal do jednoho čísla, ale zjistil jsem, že mi to spíš škodí, než pomáhá. Vlastní dům je jinak velký než investiční byty a hlavně roste jinou logikou. Když všechno hodím do jednoho grafu, dům přebije všechno ostatní a schová se za ním to, co se skutečně děje s investičními byty. Proto se teď dívám na každou nemovitost zvlášť, hodnota mínus dluh, tedy vlastní kapitál, který v ní reálně mám.

Dům Jižní (vlastní bydlení, koupeno 2018)

Rok	Hodnota	Dluh	Vlastní kapitál
2021	5 200 000 Kč	2 912 048 Kč	2 287 952 Kč
2022	5 680 000 Kč	2 826 067 Kč	2 853 933 Kč
2023	6 815 000 Kč	2 731 517 Kč	4 083 483 Kč
2024	7 040 000 Kč	2 642 975 Kč	4 397 025 Kč
2025	6 500 000 Kč	2 552 924 Kč	3 947 076 Kč
2026	9 200 000 Kč	2 499 644 Kč	6 700 356 Kč

Všimněte si roku 2025, kdy odhad hodnoty klesl ze 7,04 na 6,5 milionu, a hned rok na to vyskočil na 9,2 milionu. Nekupoval jsem žádnou přístavbu, ani jsem dům nijak zásadně nezhodnotil (i když dům průběžně zhodnocuji, v ocenění se to nijak neprojevuje, nezadávám žádné změny). Je to čistě otázka toho, jak se v daném roce ocenění chová na místním trhu. Beru to jako důležitou připomínku sama sobě, že velká část růstu vlastního kapitálu v domě není moje zásluha, ale pohyb trhu, který nekontroluji. Každopádně hodnotu vlastní nemovitosti sleduji především z toho důvodu, abych věděl možnosti dát ho do zástavy při teoretické koupi investiční nemovitosti.

Byt Žižkova (první investiční nemovitost)

Rok	Hodnota	Dluh	Vlastní kapitál
2021	2 500 000 Kč	2 040 000 Kč	460 000 Kč
2022	1 960 000 Kč	2 017 208 Kč	-57 208 Kč
2023	2 020 000 Kč	1 963 083 Kč	56 917 Kč
2024	2 660 000 Kč	1 912 331 Kč	747 669 Kč
2025	2 600 000 Kč	1 860 580 Kč	739 420 Kč
2026	3 250 000 Kč	1 829 888 Kč	1 420 112 Kč

Tenhle byt je asi nejpoučnější z celé čtveřice. V roce 2022 jsem měl na papíře záporný vlastní kapitál, minus 57 208 Kč, protože odhadovaná hodnota bytu krátkodobě klesla pod výši dluhu. Bylo to ale způsobeno nejspíše změnou v oceňování nemovitostí u společnosti Reas. Nic jsem s tím tehdy nedělal, splátky šly dál stejně jako předtím, a za čtyři roky se z toho stal byt s vlastním kapitálem přes 1,4 milionu. Co je u tohoto bytu výhoda je pozitivní cashflow kolem dvou tisíc měsíčně. Nevýhodou je pouze už pátý nájemník v pátém roce, ale naštěstí se mi vždy podařilo najít nového nájemníka tak, aby byt nebyl žádný měsíc prázdný.

Byt Kokořínská (v evidenci od roku 2024)

Rok	Hodnota	Dluh	Vlastní kapitál
2024	2 710 000 Kč	1 783 189 Kč	926 811 Kč
2025	2 850 000 Kč	1 753 329 Kč	1 096 671 Kč
2026	2 950 000 Kč	1 735 283 Kč	1 214 717 Kč

Nejstabilnější ze všech čtyř, žádné velké výkyvy, jen postupné splácení a mírné zhodnocení. Od koupi tohoto bytu mám stále prvního nájemníka, cashlow z této nemovitosti je mírně negativní v hodnotě pár set Kč.

Byt Nádražní (nejnovější přírůstek, koupeno loni)

Rok	Hodnota	Dluh	Vlastní kapitál
2025	2 100 000 Kč	2 079 000 Kč	21 000 Kč
2026	2 300 000 Kč	1 913 731 Kč	386 269 Kč

Vlastní kapitál 21 tisíc korun po prvním roce ukazuje, jak vysoké LTV jsem si na tuhle nemovitost bral, koupi jsem popisoval v článku o vítězné aukci. Za rok se ale vlastní kapitál skoro dvacetinásobil, kombinací splácení jistiny a přecenění.

Investice: portfolio stabilně roste

Bez hotovosti/spoření vypadá vývoj portfolia takto:

Z grafu je vidět, co se za pět let stalo se skladbou portfolia. Kryptoměny a podílové fondy jsem postupně kompletně opustil, P2P půjčky jsem nechal doběhnout a nedoplňoval jsem je. Zbyly ETF a akcie, které dnes tvoří přes 99 % celého investičního portfolia. Neznamená to, že by krypto nebo P2P musely být špatná volba pro každého. U mě se ale ukázalo, že mi nesedí administrativa a riziko, které s sebou nesou, a radši jsem přešel na nudnější, ale předvídatelnější ETF.

Kolik jsem do investic za těch šest let skutečně vložil, je jiné číslo než jejich dnešní hodnota:

Rok	Investováno (bez hotovosti)
2021	325 133 Kč
2022	207 861 Kč
2023	244 253 Kč
2024	230 782 Kč
2025	185 019 Kč
2026 YTD	144 413 Kč

Součet vložených peněz za celé období je 1 337 461 Kč, zatímco portfolio má dnes hodnotu 2 394 958 Kč. Rozdíl přes milion korun je tvořen zhodnocením, a je vidět, jak se čím dál víc na výsledku podílí spíš už vložený kapitál z minulých let než nové vklady. Poslední dva roky jsem navíc investoval méně než v letech 2021 až 2023, protože jsem část volných peněz přesměroval na akontaci třetí investiční nemovitosti. Podrobněji jsem to rozebíral v investičním ohlédnutí za rokem 2025. Letos bych se měl dostat na částku okolo 220 000.

Aktivní příjem: 394 tisíc na 987 tisíc

Když jsem si dělal tenhle přehled, čekal jsem, že mě nejvíc zaujme růst investic nebo nemovitostí. Nakonec to bylo něco jiného.

Aktivní příjem vzrostl z 393 922 Kč v roce 2016 na 986 650 Kč letos, tedy 2,5násobně. A velkou část tohohle růstu jsem si vyjednal sám, opakovanou změnou zaměstnavatele a pravidelným absolvováním pohovorů, i když jsem zrovna o odchodu neuvažoval. V grafu je vidět jeden zajímavý moment, v roce 2018 výdaje kvůli koupi domu na chvíli převýšily příjem, a od roku 2019 se pak už příjem drží nad výdaji trvale, s výjimkou drobných výkyvů.

Tohle je podle mě jedna z nejvíc podceňovaných pák v osobních financích. Optimalizace výdajů má svůj strop, dřív nebo později dojdete k bodu, kdy už není co dál škrtat, aniž byste si zásadně snižovali kvalitu života. Zvýšení příjmu žádný podobný strop nemá, nebo alespoň ne tak nízký. Když si zvednu plat o dvacet tisíc měsíčně a část z toho začnu investovat, nevydělávám víc jen v tomto měsíci. Vytvářím si vyšší investiční základ na dalších dvacet nebo třicet let.

Extra příjmy, tedy vedlejší příjmy mimo mzdu, se objevují v evidenci od roku 2020 a také rostou, z 10 915 Kč tehdy na 58 647 Kč letos. Sem spadají věci jako příspěvky za Excel nástroje na Buy Me a Coffee, průzkumy nebo prodej na Vinted, o kterých jsem psal v přehledu cashbacků a vedlejších příjmů.

Co mě na těch deseti letech překvapilo nejvíc

Když jsem začínal tenhle přehled psát, čekal jsem, že budu nejvíc nadšený z toho, jak vzrostlo investiční portfolio nebo hodnota nemovitostí. Nakonec mě nejvíc zaujal aktivní příjem. Je to nejméně vizuálně efektní číslo z celého přehledu, žádný graf akcií, žádná nemovitost na fotce, jen 2,5krát vyšší mzda za deset let. Ale právě toto číslo umožnilo vše ostatní.

Co bude dalších deset let

Prvních deset let bylo hlavně o budování, zvyšování příjmu, kupování nemovitostí, zkoušení různých investičních tříd a hledání toho, co mi vlastně funguje. Další dekáda bude podle mě o něčem trochu jiném. O tom, jak velkou část výdajů dokáže pasivní příjem časem pokrýt, kolik ještě potřebuji pracovat a jestli mi celý ten systém tabulek a evidence, který jsem si vybudoval, pomůže odpovědět nejen na otázku kolik mám, ale hlavně k čemu mi to celé je. Kompletní přehled toho, jak mám dnes nastavené účty, hypotéky a investice, najdete v mém finančním setupu pro rok 2026.

---

Poznámka k číslům: u nemovitostí používám tržní odhady, ne skutečné prodejní ceny, hodnoty si nechávám aktualizovat přes realitní službu Reas. U investic je hotovost a spoření vyloučené ze všech grafů a součtů, protože nejde o investici, ale o rezervu. Investovaná hodnota je moje skutečně vložený kapitál podle evidence, zatímco hodnota portfolia zahrnuje i jeho zhodnocení.